专业市场知识培训全解.ppt

专业市场相关专业知识,ZJK 20110413,培训内容,专业市场概念 专业市场发展历史 专业市场的开发操作流程 专业市场的经营管理 纺织品专业市场,,,专业市场的概念阐述,专业批发市场,起步较早，目前已经现存很多种成熟的模式。,起步较晚，尚未有成熟模式； 未来几年至几十年的升级改造大潮,零售市场,旅游地产 ··· ···,专业市场的概念阐述,专业市场,专业市场,专业市场,是由所有权方提供物业，供给经营主体集中交易某一类商品或者若干类具有较强互补性或互替性商品的固定场所，是一种大规模集中交易的的市场制度安排。专业市场是具有中国特色的商贸流通新型业态，是为中小企业服务的共享式、低成本、低价位交易平台。,专业市场的概念阐述,第一个特点使其区别于商场、超市、卖场等；第二个特点使其区别于菜市场、零售商店；第三个特点使其区别于专卖店；第四个特点使其区别于各种商品期货交易所；第五个特点使其区别于周期性集市。,专业市场,1.交易对象： 多个主体集中交易某类相关产品,2.经营方式： 批发为主批零兼营,3.交易规模： 经营数量达到一定规模,4.交易方式： 现货交易为主 近期合同为辅,5.交易日期： 常年,衍生出来的问题一,在交易方式专业化和交易网络设施共享化的基础上，形成了交易领域的信息规模经济，外部规模经济和范围经济，从而确立商品的低交易费用优势。,,,专业市场的优势,未来有没有更低成本的采购方式？以其他的贸易型态取代专业市场？,经营规模化、采购成本低,专业市场的未来？,衍生出来的问题二,房地产 专业市场,房产,地产,需要什么样的地理条件？,需要什么样的建筑条件？,地理位置、交通条件、商圈氛围等,建筑格局、平面交通、消防条件等,专业市场的发展历史,专业市场雏形：,1978年 温州市永嘉县桥头镇路边竹棚市场,1983年 温州市永嘉县桥头镇桥头纽扣市场,专业市场的形成和发展原因,体制改革原因：改革开放带来的体制创新，推动了农民进城与个体创业,生产方式原因：我国中小企业数量众多，需要合适的流通交易渠道,区域差异原因：中国地域广大，人口众多，不同地区经济发展不平衡,政府推动原因：政府的引导与支持，加速了专业市场的发展,专业市场的发展历史,传统模式,现代模式,马路市场,大棚市场,框架室内市场,虚拟市场？,发展阶段,影响力,现代化商厦,专业市场,,专业市场的发展历史,地摊式,鸟笼式,前店后厂式、下店上室式,B2B B2C C2C O2O,代表：全国各地的农贸市场、农产品批发市场,代表：义乌小商品城、武汉汉正街、河北白沟箱包市场,代表：柯桥轻纺城、全国各地汽配市场,代表：中国化工网、中国棉花网------齐家网,专业市场的发展历史,专业市场的发展历史,规模越来越大，投资成本越来越高； 部分专业市场内向型为主转为外向型为主； 政府支持力度、调控力度越来越大； 市场除贸易外的其他功能越来越多； 市场管理制度逐步规范。,发展特征：,,,,,,专业市场的发展历史,政府调控对于专业市场的影响,例一：柯桥轻纺城收归国有,例二：昆明螺蛳湾市场整体搬迁,对入驻商户功能： 贸易功能——产品集散功能 产品展示功能 企业形象展示功能 信息流通功能 价格规范功能,专业市场的功能,,,,,,①项目整体定位,③目标客户定位,④价格定位,,②经营业态定位,开发操作流程之定位,开发操作流程之定位,政府规划 产业基础 物流交通 市场持续发展空间,项目整体定位,,目的：研究项目开发专业市场的可行度,重点考虑因素：,开发操作流程之定位,项目整体定位,开发操作流程之定位,1、业态调查分析周边区域项目有竞争关系的同质项目 2、项目业态定位 3、项目业态规划业态相近原则、业态互补原则 4、业态布局按楼层规划、按区域规划,经营业态定位,目的：确定专业市场具体的经营产品品种和范围,开发操作流程之定位,目标客户定位,目标客户类型 投资者、自购经营者、租赁经营者,目标客户圈 商会、抱团经营团体、同一经营区域、同一籍贯,目标客户群分析 需求面积、经营特征、购买偏好、影响因素,开发操作流程之定位,价格定位,价格定位策略 低价策略、差别定价策略、优惠价策略、增幅策略 拍卖策略、长低短高策略,价格定位原则 以工程造价为基础、追求利润最大化、考虑市场影响,价格定位方法 市场比较法、租金反推法、客户心理定价法、综合定价法,开发操作流程之定位,价格定位,最终由各项目均价与统计的比值分数推算出本项目的定价。 （或定出平均系数之后，用均价和本项目系数换算）,开发操作流程之招商,招商策略制定 信息的管理与发放 招商团队的培训 项目各楼层各区域开放的先后顺序 促销政策制定,最佳的招商结果：合理的收益、优质的客户、合理的铺位安排,招商工作内容,招商原则,政策性原则：符合法律法规、政策方针的要求,策略性原则：符合人性化、专业化的要求,优质性原则：先易后难、主力优先原则,开发操作流程之招商,目标客户对专业市场各项资源的关注度如下：,关注要素,要素排序及权重,1、市场背景和实力,10%,4、市场竞争状况,3、市场获利空间,2、市场品牌和容量,6、市场后继服务,5、市场宣传力度,15%,30%,25%,10%,10%,开发操作流程之招商,开发操作流程之招商,招商工作执行,1、整体招商方案设计,2、招商人员准备 设置招商机构,4、信息处理,8、进入正常经营环节,5、邀请与签约,3、招商广告创意、 媒体选择与发布,6、督促履约,7、移交管理部,开发操作流程之招商,广州国际轻纺城招商案例策划调研先行、引爆招商现场,开发操作流程之招商,经典招商案例分析,专业市场的经营管理,,运营团队（核心竞争力）,,,市场（基础竞争力）,商品（基本生命力）,专业市场的核心竞争力：运营,专业市场的经营管理,目前存在的运营管理模式：,有物业管理无运营管理 委托管理 开发商自行管理 市场业委会管理,专业市场的经营管理,运营管理工作内容：,物业服务,业态调整,公关维护,广告推广,,客户服务,,,,,纺织品专业市场,国内典型纺织品专业市场介绍,中大纺织商圈相关市场介绍,广东纺织行业11大产业集群地,纺织品专业市场,广东•西樵,纺织品专业市场,江苏•常熟,纺织品专业市场,北京•大红门,纺织品专业市场,浙江•柯桥,各纺织品专业市场特征以当地的产业基地为依托； 政府和政策给予强劲支持； 有优越的交通和物流条件； 市场成交量普遍数以亿计。,纺织品专业市场,中大布匹市场商圈核心商圈市场,纺织品专业市场,广东纺织行业11大产业集群地,纺织品专业市场,专业市场失败案例分析（一）,市场定位分析,经营历史回顾,经营现状,为什么？,金融海啸背景,广州国际玩具城,专业市场失败案例分析（二）,北京鹏润国际,开发背景：国美系首战商业地产定位分析：数度摇摆的定位经营历史回顾,专业市场失败案例分析（三）,广州天汇城,开发背景定位分析经营历史回顾,探讨项目,深圳华南城,开发背景定位分析“华南城”连锁效应经营历史回顾,