房地产经营管理课程.ppt

房地产经营管理,,（48学时）,课程结构,,,,,参考书目,《中国房地产报》（每周一、三、五） 《武汉晨报》 （周四楼市专刊） 《长江日报》 （周五房地产专刊） 中国房地产估价师职业资格考试教材（一套5本） 《房地产经营与管理》 机械工业出版社 《房地产经济》 中国物价出版社,,参考网站,搜房网www.soufun.com 焦点房地产网http://house.focus.con/ 深圳市房地产信息网www.szfdc.gov.cn 中华人民共和国建设部 www.cin.gov.cn 中国住宅与房地产信息网www.realestate.gov.cn 中国房地产信息网www.realestate.cei.gov.cn 亿房网www.fdc.com.cn,中国知名房地产企业,2004中国房地产行业领导品牌： 中海地产 万科集团 2004十大最具价值房地产公司品牌：复 地 绿 城 金 地 大 华 万 通阳光100 新世界 北京城建 沿 海 金融街,中国知名房地产企业家,王 石 冯 仑 任志强宋卫平 潘石屹 孟晓苏,第一章 基础知识,,,房地产业：开发、经营、管理、服务,,房地产，城市(城镇)房产和地产的总称。又称“不动产”（real estate）。从物质存在形态的角度看，房地产是指土地、房屋及固着于土地、房屋上不可分离的部分，如水电、卫生、通风、电梯等设施和物质；从经济学的角度看，房地产是指一种财产；从法律的角度看，房地产是指寓含于土地、房屋实体中的各种经济利益以及由此而形成的各种权利，如所有权、使用权、租赁权、抵押权等。是社会政治、经济、文化生活重要的物质基础和载体，是重要的生产要素和生活必需的消费品。,房地产定义,,,,房地产按不同的方法可以进行不同的分类。最基本的方法是按其性质分为土地和房屋两大类。对土地和房屋还可根据不同的方法进行分类。对土地的分类：按其开发利用的程度，可分为生地和熟地；按其是否具有建筑功能，可分为建筑用地和非建筑用地；按其不同的用途可分为居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等。对房屋的分类：按其功能用途，可分为居住用房、工业用房、商业用房、办公用房、文化教育用房、医疗体育用房等；按其建筑结构不同，可分为钢结构房屋、钢筋混凝土结构房屋、砖混结构房屋、砖木结构房屋和其他结构房屋等；按其所有权归属，可分为公房和私房，公房又可分为直管公房和自管公房等。,,房地产的分类,房产—— 指房屋财产，即具有一定价值和实用价值，在法律上有明确权属关系的房屋，如住宅、商业、办公、娱乐等的用房。房屋财产按不同的划分标准可分为商品房和非商品房、住宅和非住宅等。,房产定义,用途,,,（二）土地相关权利,所有权,使用权,抵押权,典 权,租赁权,1、土地所有权,中国,2、土地使用权,（1）土地使用权定义,（2）取得方式,行政划拨（有限定）,出让,转让,（3）使用年限,协议 挂牌,招标,拍卖,买卖,赠与,交换,,,土地一级市场,土地二级市场,70年,居住用地,,50年,工业、文、体、医、综合用地,,40年,商业、旅游、娱乐用地,,,,土地使用权出让 指国家将一定年限内的国有土地使用权出让给土地使用者，由土地使用者向政府支付土地使用权出让金的行为。通过出让方式获得土地使用权是建立在有偿有期限的基础上的，该土地使用权可以在法律规定的范围内转让、出租或抵押，其合法权益受国家法律保护。土地使用权转让 指土地使用权出让后，土地使用权受让人将土地使用权转移的行为，包括出售、交换和赠与等。 土地使用年限 指土地使用权受让人在出让地块上享有土地使用权的总年期。按国家有关法律规定，各类用地的最高出让年限为：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化、卫生、体育用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年，综合用地50年。,土地一级市场 是指土地使用权的出让市场。是国家以所有者身份向建设用地单位或土地经营单位有偿、有期限地出让土地使用权，并收取土地出让金的土地经营市场。包括土地征购市场（具有一定的强制性）、土地出让市场和土地租赁市场。,土地二级市场 就是土地使用权转让市场，是土地使用者和土地经营单位有偿转让土地使用权给其他单位的市场。,3、土地抵押权,抵押权 是指债务人或第三人提供一定的财产作债务履行的担保，当债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定以抵押物折价或者以变卖抵押物的价款优先得到偿还的权利。,土地抵押权 是一种担保物权，是抵押人以其合法的土地以不转移占有的方式，向抵押权人提供债务履行的担保，当债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的不动产拍卖所得的价款优先受偿。在我国，特指土地使用权抵押。,4、土地典权,典权 是指一方支付典价占有他人所有的不动产并占有、使用、收益的权利。在典权法律关系中，支付典价者为典权人，收取他人典价并将自己财产供典权人占有、使用、收益者为出典人。作为典权标的物的不动产为典物。典权人交付于出典人的价金称为典价。 期满后，出典人退还典价，可赎回土地及地上建筑物、其他附着物的使用权。典期期满逾期10年，或典契未写明年限而经营30年未赎回的，原则上视为绝赎。,5、土地租赁权,是指土地所有者或非土地所有者依法作为土地出租人将土地使用权随同地上或地下建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，并依法向承租人收取租金的权利。,,（三）房屋相关权利,房产所有权——占有、使用、收益、处分（个人可享有） 房产抵押权 房产典当权 房产租赁权 房产赠与权 房产继承权,,房产抵押权,是指债务人或第三人以其房产作为履行债务和担保，当债务人不履行债务时，债权人有权从抵押财产的价值中优先受清偿的物权。,一般情况下，房屋仍由住房产权人自行管理，债权人只是按期获得本息，并不直接使用和管理房屋。,债务还清后，产权人收回房屋所有权证，抵押关系随之结束；如果产权人到期不能向债权人支付贷款本息，债权人有权要求依法拍卖抵押的房产，并享有优先清偿的权利。,,公积金抵押贷款 缴存住房公积金的购房者向建设银行申请公积金贷款，并将所购房屋向贷款银行抵押的行为。,楼宇按揭 又称＂供楼＂。指由银行、房地产开发公司和购楼者三方共同参加的买卖楼宇融资业务活动，实际上是为帮助售楼者和购楼者完成楼宇买卖而由银行提供房屋抵押贷款的融资业务活动。其主要内容是房地产开发公司为尽早取得售楼价款，向房地产市场推出楼花（楼宇期贷）或现楼，购楼者向房地产开发公司订购楼花或现楼，交付一定比例的首期购楼款，然后向银行申请购楼贷款，交清购楼余款，经公证、产权抵押登记将物业权益转移给银行作抵押，购楼者定期向银行还本付息。,——住房商业银行贷款 ——住房公积金贷款,,七成二十年按揭？ 月供？,按揭,,,,,,,银行按揭必须符合以下条件：,,,,,,,,,,,,,,房产典当权,是指房产产权人以其房产作为抵押标的物，依法获得典价款的一种借贷权利。,,—使用 —转典 —出租 —转让典当权 —以典当权作抵押标的物,典期内的权利,典期内的权利,只付本金不付利息,,（四）主要技术经济指标,居住区总用地 建筑密度 容积率 绿化率 住宅间距 住宅的三维空间——进深、开间、层高 建筑面积,,（四）主要技术经济指标,低层（1-3）、多层（4-6）、小高层（7-10）、高层（10） 城市基础设施 公共配套设施 五证二书,,,居住区总用地：居住区范围内的总用地面积。,道路用地,绿化用地,公共建筑用地,居住用地,,住宅小区：可分为居住区、居住小区和居住组团三种规模。居住区 住户10000-15000户 居住小区 住户2000-4000户、人口7000-15000人 居住组团 住户300-700户、人口1000-3000人,,住宅间距=相邻居住建筑间的距离 住宅间距系数=楼间距离与遮挡建筑线高度的比值,,建设用地面积=道路面积+绿地面积+建筑物所占面积+运动场地,,建筑密度 容积率 绿化率,住 宅 28% 1.5-2.2,办公、商业 30%,工 厂 30%,,,,,,,,新区35%旧区25%,,,住宅的层高和净高 住宅的高度可以用“米”或“层”来计算，每一层的高度称为层高。具体地说，层高是指下层地板面或楼板上表面（或下表面）到相邻上层楼板上表面（或下表面）之间的竖向尺寸。《住宅建筑模数协调标准》（GBI100-87）中规定，住宅的层高采用下列参数：2.6米、2.7米、2.8米。,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,墙体面积,,,,,,《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》《住宅建筑设计规范》GBJ96-86,,,,建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积,,例：现有一栋6层的商品房，一梯两户，每户套内建筑面积均为100平米，整栋房屋建筑面积之和为1450平米，请计算出: （1）该栋房屋的公用建筑面积 （2）公用建筑分摊系数 （3）每套房屋的应分摊的公用建筑面积 （4）每套房屋的建筑面积。,,（4）每套房屋的建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积=100㎡+20.8㎡=120.8㎡,（1）已知 该栋房屋的建筑面积之和=1450㎡该栋房屋的套内建筑面积之和=100╳2╳6=1200㎡故 该栋房屋的公用建筑面积=1450㎡-1200㎡=250㎡,（2）公用建筑面积的分摊系数=整栋房屋的公用建筑面积/各套套内建筑面积之和=250㎡/1200㎡=0.208,（3）每套房屋应分摊的公用建筑面积=100㎡╳0.208=20.8㎡,,城市基础设施——给排水、能源（供电、热、气）、邮政通讯、道路交通、环境、土地平整 “五通一平、七通一平”,城市公共配套设施——医院卫生、教育、文化、商业、娱乐,,,《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》（建设工程开工证） 《商品房销（预）售许可证》,,,《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》,五证,二书,,,,,